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土拍直击:北仑2地流拍!WHY?为您全面解析!

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发表于 2018-7-31 18:24:21 | 显示全部楼层 |阅读模式
当许多人还在为昨日宁波六地拍卖遇冷而大感意外之际,今日宁波春晓两地竟先后因无人竞价而导致流拍。昨日如果叫遇冷,则今日便如一位网友在朋友圈的留言:凛冬将至。

人们终于感觉,市场似乎有了一点变化。

IMG_4704副本.jpg

IMG_4705副本.jpg

我们乐居还搞了一次北仑土拍成交价格竞猜,不知道有没有大先知能预见到这流拍结果!这么想想,真是为昨天的东钱湖、咸祥捏了一把汗……

其实今日的流拍昨日已经有了些许“预告”,一块蛮不错的地仅有美的、金茂、万年三家竞拍,且溢价率仅1.7%,最后楼面价仅4730元/平。春晓霸主龙湖,缺席昨日到今日的所有土拍。

有人比喻说:这次的土拍仿佛如高速爬坡的过山车刚刚冲到了峰顶,然后便是一段下滑的路程。
那么是否真是如此?春晓的此次流拍和昨日的遇冷原因究竟是什么?乐居做了一次初步的调查,并且发现了一些很值得玩味的细节。

这两块地原来是万年基业的?

今日北仑出让2块地,都是春晓的。和昨天出让的北仑春晓地块相距不远。

IMG_4713(20180731-182824).jpg

出让地块信息

具体位置看下图,这块地的南面和东面都有在建或已建建筑,全部属于万年基业开发的卡美丽亚。

IMG_4706.PNG

据公开资料显示,卡美丽亚总占地超百万方,总建面约90万方。开发商万年基业集团与宁波的接触开始于2010年,带着“生态港”的概念,计划在宁波国家保税港区的梅山湾,打造一个命名为“万年基业国际生态游艇港”的海洋经济航母项目。

从2012年开始,万年基业接连在春晓拿地,2013年9月拿下183#地块,总建面15万方左右,2014年2月拿下两块住宅用地,编号为184#和185#,楼面价1414元/平。计容面积约273640.5方。

IMG_4707副本.jpg

按照描述,这两块地一块在圣山路东,一块在将军山路东。而从最新的卫星图我们可以发现,将军山路东已基本建成,圣山路东的184#地块至今年1月才拿到预售许可证,中间隔了4年,也就是本次流拍地块的南侧,春晓大道北侧。

IMG_4708.PNG

27万+15万,和原来说的90万方差距甚远。而此后再未听说万年基业继续拿地的消息,即使加上2012年拿的地(网上找不到相关招拍挂信息),也难以达到90万的体量。剩下的体量去了那里?

也许在这里。

从最初流出的万年基业春晓生态港的规划图我们可以发现,原来整个生态港的规划极其巨大。

IMG_4709.PNG

在184#和185#北侧,还有大量宅地规划。而从位置比对可以知道,其中就包括今天流拍的两块地。

IMG_4710.PNG

所以,今天的地其实就是原来万年基业规划设计中的春晓生态港中的两块地,连建筑形态、布局和天际线都基本确定了。但是到实际挂牌时,万年却没有出现。反而是昨天的春晓拍地,万年出现了。

联系到今年才开售的184#地块,这中间发生了什么?不过从1414元到5420元,地价倒是上涨了不少,而售价,据透明售房网显示14000—21000的几个区间,4层低密产品18000均价,小高层大约14000。

春晓供应量太大了吗?

为什么春晓接连两天土拍都遇冷?

有一个说法是供应量偏大。那是不是这样呢?

据乐居财经了解,北仑春晓常住人口不足3万,目前宁波户均人口大约是2.47,也就是说要满足这些常住人口的居住,大约需要12000套房子左右。

那么目前春晓的住宅供应和存量是怎样的?目前网上可查到供应量主要有世茂海春晓(龙湾)约80多万方(资料显示为3000户)、龙湖滟澜海岸90万方、龙湖景瑞星海彼岸约70万方(资料显示为3579户)、万年卡美丽亚四大盘,小盘忽略不计。仅3个楼盘网上登记户数就已经超9200户,加上昨天出让的又是21.13万方的商住用地。事实上春晓的供应早已超出当地常住人口的实际需求。

所以,要消化这些供应,只有靠大量的新入人口以及投资客。

IMG_4711.JPG

当然,春晓的世界级湾区概念诱惑力十足,所以到目前为止,各个楼盘都卖得不错,星海彼岸第一批几乎售罄,均价超14000。但是巨大的供应量,如果遇到市场波动,则有可能遭遇冲击。

类似的场景其实在2015年已经有过。

当时的主角是雅居乐。雅居乐曾经于2013年8月竞得春晓160#地块和161#地块,当时楼面价不到1200元。但是众所周知,2013年恰是全国性的深度调控期,故这两块地一直没动,终于在2015年有关部门通过【天一论坛】问政板块,证实已经启动退地程序。

IMG_4712.PNG

这那两块地后来还有后续消息,有兴趣的网友可上网搜寻。

故此,市场变化起伏属于常态,今次的流拍总比之前的退地要显得理性得多。

是地价太高了吗?

而且,北仑春晓这2块被万年卡美丽亚回出来的地也不便宜。昨天北仑CX09-01a地块,起价4650元,成交价也就4730元/平。以北仑区CX04-01-03-01地块为例,起价5720元/,比昨天地块单价涨了23%。

因此有宁波业内人士不禁追问:政府的定价逻辑到底是什么?是他们觉得以后春晓普通住宅要卖15000以上才是合理的吗?

何况今一时彼一时,各大房企年中业绩纷纷披露,但在亮丽报表的背后,债务水平也攀升至了历史高位。在财政部和央行的一次经典的互怼之后,之前的金融关键词“去杠杆”也渐渐在新闻报道中隐身。

并且2018年严监管态势延续,开发商融资渠道将持续收紧,融资成本继续提高,据本地自媒体:地产新观察披露,最高可到9%。融资收紧、债务攀升的情况下,房企不得不仔细盘算自己的钱袋子,拿地不能再“任性”。

今天这两块地的流拍,可以说是一个偶然事件,但偶然中也藏着必然。当过度的热情退散,人们再次用理性去直视眼前的事物,往往会有新的发现和新的判断。且这些事物时常是隐藏在现象背后的,等待着下一批热情的人们去为每一场狂欢后的损失埋单。

“所有狂暴的欢愉,都将以同样的狂暴结局”——《西部世界》

———————————END————————————

来源:宁波乐居

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发表于 2018-7-31 18:49:31 | 显示全部楼层
如果在区府附近最少能拍出17000-25000一平。
rereee

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发表于 2018-7-31 18:57:25 来自手机版 | 显示全部楼层
降温了来自: Android客户端

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发表于 2018-7-31 18:58:37 来自手机版 | 显示全部楼层
万年卡一千多的地价,现卖一万四五千,还卖的不亦乐夫,绝对暴利,怪不得实体经济会变得举步维难,哎,国之不幸!民众苦不堪言!来自: iPhone客户端

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发表于 2018-7-31 19:04:24 | 显示全部楼层
xiaoxiaogong 发表于 2018-7-31 18:49
如果在区府附近最少能拍出17000-25000一平。

别人都说学冬的脑子有问题,一开始我还不信,现在我信了

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发表于 2018-7-31 19:12:01 来自手机版 | 显示全部楼层
一块北仑边角料,影响不了北仑核心。那里那么多房子等着卖,还炒什么房。来自: iPhone客户端

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发表于 2018-7-31 19:12:47 | 显示全部楼层
该降温了

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发表于 2018-7-31 19:20:53 来自手机版 | 显示全部楼层
地方不好
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发表于 2018-7-31 19:42:41 来自手机版 | 显示全部楼层
还是地段不好!在城区试试!
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发表于 2018-7-31 19:59:18 | 显示全部楼层
说明大家醒了

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发表于 2018-7-31 20:21:01 来自手机版 | 显示全部楼层
政府一边说房价太高,一边高地价拍卖,好策略!
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发表于 2018-7-31 20:26:56 来自手机版 | 显示全部楼层
现在外地人买房子大多数还是工作稳定想在这边定居,当房价高到一定程度许多人都买不起了也就没那个想法了,毕竟大多数人在老家县城或市区也是有房子的。来自: iPhone客户端

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发表于 2018-7-31 20:32:05 来自手机版 | 显示全部楼层
5年一楼市5年一股市 见顶了 大家可以准备炒股去了来自: iPhone客户端

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发表于 2018-7-31 20:58:52 | 显示全部楼层
本帖最后由 nbtaotao 于 2018-7-31 21:19 编辑

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让财富成为优秀智慧的副产品!

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发表于 2018-7-31 22:37:41 来自手机版 | 显示全部楼层
xiaoxiaogong 发表于 2018-7-31 18:49
如果在区府附近最少能拍出17000-25000一平。

拍不出的,甚至15000都有点困难了,现在银行很紧的。

      有几个购房的,能拿出全款的,就可见一斑。
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发表于 2018-8-1 00:30:55 | 显示全部楼层
楼主的分析很片面。1、今天的流拍,起拍价并不比昨天成交的高,因为今天的容积率很低,才1.0-1.5.适合建联排、洋房。在短期,房地产大气候下,梅山春晓别墅过剩,明年的销售自然成问题。2、北仑老城新房2-3万,春晓的15000,并不高,很正常,作为世界级海湾,国家5大保税港区之一,省一带一路综合试验区核心区,大学城,省级旅游度假区,将来的国家级旅游度假区、自由贸易港,国家一带一路综合试验区核心区,不久的城际批复,多条高速公路已开通、开建,背山面海、生态、空气质量一流的春晓,高于2-3万,也是必然。没有眼光,谈何投资?政--府土地定价10000左右客观反映了春晓目前的价值。3、作为万年的规划地块,别的开发商自然无意竞争,而龙湖、万年2个春晓王,恰恰是民营开发商,资金实力不强,在目前的经济形势下,自然无力抢拍。4、住宅空置率,各城市都很高,炒房盛行,自然不是用以住的,基本脱离了人口的需求,而按楼主统计的数据,春晓的空置率并不大,况且没有一个地方的住宅都是刚需,有投资,在房地产金融属性的当下,是必然。春晓的房地产,将和宁波荣损与共。5、金茂地产,强势进入春晓,将给春晓带来新气象新活力。梅山春晓的未来无可限量,同样,梅山春晓的房地产春天也会到来,尽管不是今天。期待!

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发表于 2018-8-1 00:37:21 | 显示全部楼层
“所有狂暴的欢愉,都将以同样的狂暴结局”——,楼主这句话,适合宁波整个楼市,而不仅仅是春晓。

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发表于 2018-8-1 00:39:01 | 显示全部楼层
ぃ晗淚々啭裑 发表于 2018-7-31 19:42
还是地段不好!在城区试试!

全国各大城市都凉了,和地段无关。

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发表于 2018-8-1 00:45:11 | 显示全部楼层

当年的雅居乐就是个没实力的民营开发商,如果像龙湖那样坚持了下来,就赢了。
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