马克英语·Mark English中央电大奥鹏教育成人学历利民开锁:55555999金光云购 柴妈纯手工六味姜茶免费拿
金海琴行 乐器销售、培训与记忆法的第一次约会澜记·老香港 与你相见在职硕士研究生 招生在本站投放广告 >>>
查看: 3644|回复: 29

如果房价跌17%"负“可敌国的万科会怎么样?

  [复制链接]

82

主题

1799

帖子

3

听众

五星会员

Rank: 5Rank: 5Rank: 5Rank: 5Rank: 5

积分
5085
注册时间
2008-10-25
在线时间
1446 小时
发表于 2018-7-2 19:22:18 | 显示全部楼层 |阅读模式
近日,爆出天津最大国有房企天房集团总负债超过1800亿元,可能存在信托违约风险,吓了大家一跳,并让市场开始关注房企债务风险。

一直有行业龙头之称的万科,公布其前4月销售额为1961.5亿元,可谓业绩亮眼。与此同时,截止1季度,楼市资本论获悉,万科的总负债达到了惊人的10289.27亿元,连同84.04%的负债率水平,均已创下公司的历史新高,更是让吃瓜群众惊呆了!

1万亿负债什么概念?超过新西兰、科威特等国GDP,海南全省人民3年辛勤劳作创造的财富,才能填平万科的负债。
一、“负”可敌国的万科
楼市资本论了解到,Wind数据显示,2017年全年,136家上市房企的平均负债率达到79.1%,创下2005年以来的最高位。在这136家上市房企中,负债超过百亿元的房企总计为67家,占比49%;负债超过300亿元的房企有37家,占比为27%,其中,万科、绿地控股、保利地产位列前三,分别为9786.7亿元、7550.8亿元、5382.1亿元,负债均超过5000亿元。
到了今年一季度末,房企资产负债率上升至79.42%,房企负债率创下13年新高。一季度末,资产负债率超过80%的A股上市房企近40家,其中仍有万科A和绿地控股,必须要说的是万科的负债也终于突破万亿,达到10289.27亿元。
1万多亿的高负债是什么概念呢?按2017年我国城市GDP做对比,可以排在拥有765万人口,湖南省会长沙市(10200亿元)的前面,位列全国14名。
拿2017年我国各省份GDP来对比,紧跟新疆(10920亿元)之后,可以直接排在甘肃省(7677亿元)和海南省(4462.54亿元)的前面,接近海南省的3倍。就是说海南人民3年辛勤劳作创造的财富,才能填平万科的负债。
你以为,“负”富可敌省,敌城就完了吗。那你可就小看万科了。
按2017年世界各国GDP数据做对比,已经与新西兰(1721.15亿美元,合人民币10900亿元)不相上下,并远超知名石油富国科威特(1417亿美元,合人民币9053亿元)。
楼市资本论想说,万科的确是“负”可敌国了。
二、降杠杆是房地产行业共识
我们都知道房地产行业作为高负债行业,开发商基本上是不用自己花多少钱就可以拿地盖房的,理论上开发商自有资金至少30%,但实际上开发商有的是招,即使那30%都有可能不是自己的。
撑死胆大的,饿死胆小的,这绝对是房地产企业的生存法则。因此,有人说这就是一个空手套白狼的行业。
楼市资本论认为,在过去近三十年,处于城镇化的需要,房地产行业持续繁荣,上面的逻辑是没问题的。然而,随着近期国家表示要长期、从严、坚定执行房地产调控,并多次强调要守住不发生系统性金融风险的底线。当下,限购限售限价以及限贷等政策正在让过去冲动的开发商陷入了尴尬境地。
就连行业里的急先锋孙宏斌都称:“我们2018年就一个目标,就是去杠杆,这个行业就一个风险,就是地买贵了,控制买地的节凑,降负债率,去杠杆,让公司安全。所有人都要重视这次调控,市场变化也是不可忽视的。”
事实上,万科已经在冲动拿地上尝到苦头。2016年底以50亿元高价竞得海淀区翡翠书院自持项目,很让万科头疼。该项目成交楼面价为36016.57元/平方米,加上建安和装修后,含税总成本达58019元/平方米。以至于,项目的起步租金就已经高达10年180万,并且是一次性付清。即使这样,该项目负责人表示:“在理想状态下,满租且不去考虑除土地以外的成本,整个项目总体的投资回报率是不超过3%。”
资料显示,万科翡翠书院项目共计有1000余套房源,据说目前有签约意向的租客有60户。万科天价租赁房的路,还长着。
与此同时,万科股价也从40元一路下跌,目前只有27块。
5月21日收盘万科A股价走势
三、万科现金流也不妙
前些日子,从泰禾集团的华东公司为冲刺上半年指标,要求总监及以上级别管理人员从5月4日到6月30日取消所有休假。
中海地产重庆有限公司发布《争分夺秒,只争朝夕,奋战60天》倡议书,倡议全体员工放弃即日至6月30日的所有休假(周末及节假日),加班加点推进各项业务工作。
原因都只有一个,房企对其生存状况的焦虑:负债率达历史高位,而现金流却步步吃紧。不能依靠融资的前提下,为了缓解现金流压力,唯有快周转、快销售、快速回笼资金。
根据房企一季报数据统计,136家上市房企中,净现金流为负值的房企占了一半,现金流情况最差的房企依然是:万科A一季度末经营现金流-277.54亿元,投资现金流-503.06亿元,筹资现金流-19.57亿元,期末净现金流-803.64亿元。期末净现金流已经是绿地控股(净现金流-129.47亿元)的6倍。
值得一提的是,1-3月,万科A财务费用为10.40亿元,同比增长181.24%。万科A表示,由于融资规模上升,一季度利息支出及财务费用同比有较大幅度增加,报告期内权益净利润增幅低于营业收入增幅。
没想到的是,万科的现金流情况竟然是行业里最差的。房企负债率增至10年以来的历史新高,但房企用于偿还负债的现金流却在不断吃紧,由此可见,万科们的前路并不好走。

533

主题

4548

帖子

3

听众

四星会员

Rank: 4Rank: 4Rank: 4Rank: 4

积分
4943
注册时间
2011-5-3
在线时间
843 小时
发表于 2018-7-2 19:28:35 来自手机版 | 显示全部楼层
房价不是一直都是不涨就是跌吗?

32

主题

549

帖子

1

听众

一星会员

Rank: 1

积分
416
注册时间
2018-5-18
在线时间
0 小时
发表于 2018-7-2 19:32:03 来自手机版 | 显示全部楼层
很简单的答案:破产
Screenshot_20180702-193318.jpg
Screenshot_20180702-192928.jpg

32

主题

549

帖子

1

听众

一星会员

Rank: 1

积分
416
注册时间
2018-5-18
在线时间
0 小时
发表于 2018-7-2 19:34:20 来自手机版 | 显示全部楼层
跌17%就资不抵债了

31

主题

362

帖子

3

听众

二星会员

Rank: 2Rank: 2

积分
823
注册时间
2015-8-11
在线时间
57 小时
发表于 2018-7-2 19:40:09 来自手机版 | 显示全部楼层
有的是人解盘,瞎操心!天塌哦下来有人抗~来自: Android客户端

32

主题

549

帖子

1

听众

一星会员

Rank: 1

积分
416
注册时间
2018-5-18
在线时间
0 小时
发表于 2018-7-2 19:51:11 来自手机版 | 显示全部楼层
万科A股的资本正在离场,犹如雪上加霜,是不是预示房地产的冬天来了?大家要捂好钱包啦。

0

主题

624

帖子

1

听众

二星会员

Rank: 2Rank: 2

积分
673
注册时间
2017-6-11
在线时间
0 小时
发表于 2018-7-2 19:56:30 来自手机版 | 显示全部楼层
用的着你瞎操心来自: iPhone客户端

3

主题

237

帖子

1

听众

一星会员

Rank: 1

积分
316
注册时间
2017-8-30
在线时间
0 小时
发表于 2018-7-2 19:58:41 来自手机版 | 显示全部楼层
停牌了跟你关系也不大。你买万科的股了吗?来自: Android客户端

0

主题

264

帖子

1

听众

一星会员

Rank: 1

积分
383
注册时间
2018-1-28
在线时间
0 小时
发表于 2018-7-2 20:28:29 来自手机版 | 显示全部楼层
瞎说八道来自: iPhone客户端

32

主题

549

帖子

1

听众

一星会员

Rank: 1

积分
416
注册时间
2018-5-18
在线时间
0 小时
发表于 2018-7-2 22:02:35 来自手机版 | 显示全部楼层
2017年6月原中金公司掌舵人朱云来谈中国房地产:房子越来越像是纯粹的金融产品” “您觉得房地产行业,属于实体经济吗?” 在一场高峰论坛上,一位与会者向朱云来等嘉宾发问。 这个问题引起了朱云来的兴趣。 朱云来说,这个问题我觉得提得非常好。你说还有什么东西,能够比盖房子添砖加瓦更实的实体经济?你觉得它是实体经济,但这个房子都是拿钱堆出来的,一切都跟钱相关,哪个房地产商不要金融来支持? “我觉得恰巧这个问题不在于实和虚,而在于到底盖了多少房子?盖了有什么用,(老百姓)到底能不能买得起这个房子?” 朱云来援引国家统计局的年鉴历年统计说,如今深圳住房总体面积已经够支撑按人均30平方米的标准,如果以人均30平方米的标准计算,全国现有商品房足够支撑10亿人居住。 “我们把很多乡镇人口都算上,目前国内的城镇化人口也只有7亿多人,多出的3亿人居住面积,也就是房地产库存。”朱云来认为,即便开发商把闲置的房子卖出去了,多出的库存依旧处于闲置状态,“房子被人买走了,但是没有人住,人们之所以买房是为了将来卖。” “我认为,总量本来已经很高了,算算价格,平均7000元,而收入一年平均只有3万,平衡收支之后,剩下的大约一万,买个一平方米六七千,将近一万的,现在可能更高。按照统计平均的概念来说,老百姓没有这么多钱能够买得起这么贵的房子。” 房子为什么会这么贵呢?朱云来继续说,因为它越来越像是纯粹的金融产品,所谓脱实向虚中的‘虚’。货币存量160万亿,还一直在提升,房价一定跟着涨,这是资产的价格膨胀过程。问题是这么高的房价,真正需要住房的大多数的人的平均收入又这么低,30年结余才能够买得起一个房子。显然是扭曲了。 “ 将来卖房仍要刚需接盘” 朱云来说,尽管目前房产持有人继续看涨房价,但等到将来卖房时,他们依旧需要刚需族接盘,“他们(刚需族)确实想买,但不可能买得起,最终时间长了你(空置房产持有者)会发现,这个房子你买了也没有意义,同时伴随着很多的利息消耗、维修消耗等各种消耗。” “短期的人看不清长期的结果,大家会有习惯性的预期,觉得房子总是在涨价。大家都去买房子,就强化了房子的自我预期。” “最终,你买了房子,但将来卖不出去,因为真正需要的大众,基础收入没到,他不可能买。时间长了你发现,这个房子买了也没有意义,最终还有很多利息的消耗,维修的消耗等。但资产持有不增值,那时候价格会下来。” “我不知道价格将来怎么调整,我说的是,到时候房价会调整到绝大多数需要买房子的人兜里有多少钱的地步,更高的他们出不来,除非抢钱去。”朱云来说。 朱云来还提到,我们的地产经济,在整个经济里面比重非之大,包括所有的建筑占了经济1/3甚至更多。

3

主题

237

帖子

1

听众

一星会员

Rank: 1

积分
316
注册时间
2017-8-30
在线时间
0 小时
发表于 2018-7-2 22:08:51 来自手机版 | 显示全部楼层
请楼主静静等待房价下跌的那天,再来发言,这样比较有权威性。来自: Android客户端

533

主题

4548

帖子

3

听众

四星会员

Rank: 4Rank: 4Rank: 4Rank: 4

积分
4943
注册时间
2011-5-3
在线时间
843 小时
发表于 2018-7-3 07:38:16 来自手机版 | 显示全部楼层
房价在北仑现在不可然下跌了,因为北仑有强大的企业领导干部队伍,房价暴涨番翻已经成新常态。

5

主题

4442

帖子

2

听众

五星会员

Rank: 5Rank: 5Rank: 5Rank: 5Rank: 5

积分
7885
注册时间
2008-2-22
在线时间
2058 小时
发表于 2018-7-3 08:01:05 | 显示全部楼层
房地产 不是赚的 盆满钵满的  怎么会 负债
车险服务,提供各家车险报价,给你较高的性价比

32

主题

549

帖子

1

听众

一星会员

Rank: 1

积分
416
注册时间
2018-5-18
在线时间
0 小时
发表于 2018-7-3 08:39:16 来自手机版 | 显示全部楼层
南奔 发表于 2018-7-3 08:01
房地产 不是赚的 盆满钵满的  怎么会 负债

杠杆拿地,有甚至几乎100%杠杆开发。也就是空手套白狼,杠杆资本是逐利的,没有高额收益谁会借钱给你呢

3

主题

609

帖子

1

听众

四星会员

Rank: 4Rank: 4Rank: 4Rank: 4

积分
4748
注册时间
2012-7-27
在线时间
1590 小时
发表于 2018-7-3 08:49:31 | 显示全部楼层
还没考虑到一个问题.北上广深的墓地价格比二三四五线城市的房价还高,所以很多北上广深的有钱人,在二三四五线城市买套房,给过世的老人做坟墓用,清明啦过年啦,来上个香,比安放到公墓划算多了,还没有什么公墓只能放二十年三十年的限制.

3

主题

609

帖子

1

听众

四星会员

Rank: 4Rank: 4Rank: 4Rank: 4

积分
4748
注册时间
2012-7-27
在线时间
1590 小时
发表于 2018-7-3 08:51:51 | 显示全部楼层
刺青的影子 发表于 2018-7-3 08:49
还没考虑到一个问题.北上广深的墓地价格比二三四五线城市的房价还高,所以很多北上广深的有钱人,在二三四五 ...

所以买二手房的同志们注意了,说不定你买来的房子本来是人家的坟墓呢

3

主题

648

帖子

2

听众

三星会员

Rank: 3Rank: 3Rank: 3

积分
1330
注册时间
2016-9-21
在线时间
344 小时
发表于 2018-7-3 08:55:28 来自手机版 | 显示全部楼层
北仑两翼齐飞格局已形成,东春梅,西小港,犹如两条冲天巨龙,必将接棒城区成为新的楼市热点,激活北仑整个板块发展,进一步均衡有序发展!接下来的7月底土拍,拭目以待!来自: iPhone客户端
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

  • 服务热线:0574-86800055
  • 服务QQ/微信:138574001、139578001
快速回复 返回顶部 返回列表